76万一平米 墓地秒杀一线城市房价，是谁造就了天价墓地？

　　2023年4月5日(农历2023年闰2月15日)，76万一平米，墓地秒杀一线城市房价。

　　76万一平米，墓地秒杀一线城市房价，网友：真心贵。

　　《21CBR》记者查询上海松鹤园今年3月中旬开售的新墓区，有面积0.6平方米的单/双穴墓，售价34.18万元；同面积的三穴墓，售价45.78万元。

　　若换算成每平方米的价格，高达76万元，远高于上海市中心房价。

　　墓地供不应求，价格还在不断往上涨。

　　从国内最大的殡葬服务提供商福寿园的财报来看，其去年总营收21.72亿元，实现净利润8.11亿元，经营利润率达47.4%。

　　“坟地产”赚钱能力赢过一众房地产公司。

　　土地溢价

　　据前瞻产业研究院测算，按照每年1000万死亡人数，平均消费支出增长8%保守计算，预计到2026年，我国殡葬行业市场规模将达到4114亿元。

　　殡葬行业分为遗体处理、墓地服务、殡仪服务、其他产品销售及服务四大部分，其中墓地服务占比超50%，是复合增长率最高的业务。

　　遗体处理和殡仪服务环节，多由民政部门承办，市场化机构参与程度较低。

　　墓地业务则有自主定价权，可以通过“土地溢价”带来经济效益。

　　一位曾收购、运营过多个公墓项目的业内人士告诉《21CBR》记者，“公墓主要是经营性和公益性，很多公益性公墓限定购买范围，导致市场供给不足。”

　　另外，墓地采用一次买断，终生缴费的商业模式，销售基本不受经济周期波动影响。

　　殡葬行业相对封闭，主要由国有单位占主导地位，且高度分散，70%的市场份额由国有单位控制，30%为非国营。

　　在民营殡葬服务企业中，目前上市公司有五家：福寿园、福成股份、安贤园、万桐园、中国生命集团。

　　到2020年，福寿园的市占率为5.8%，居首位，其余4家的市占率均不到1%。

　　福寿园于1994年在上海创建，业务扩展到全国40多个城市。2022年，福寿园共运营墓园31座，殡仪设施30座。

　　福寿园的收益主要来自三大业务：墓园服务、殡仪服务、其他服务。

　　去年，殡仪和经营性墓园服务总量达到86248户，同比上升8.8%。

　　由于疫情影响，去年绝大多数家庭在办丧事时选择从简。福寿园迎来上市至今首次营收下滑。

　　全年总营收同比减少6.6%，净利润下降8.9%。

　　滚动开发

　　墓地及殡仪服务是低频消费，人们对于价格的敏感度较低，这使得企业可以通过各类服务增厚客单价。

　　除了提价，在一般火葬流程的六大费用中，寿衣、骨灰盒、殡仪馆服务费、随葬品、招待费这五项加起来，通常占总费用的50%左右，占比最大的还是墓地。

　　福寿园智能型环保火化机

　　墓地价格取决于拿地成本、行业进入壁垒和墓地稀缺性。

　　据上述业内人士介绍，要做墓地生意，因为牌照申请流程的复杂和诸多信息不对称，存在一定资源门槛。

　　另外，动辄上亿资金投入、5年起的回本周期，专业人才欠缺等问题，都劝退进入者。

　　“有些地产商盲目拿地，很快就发现，墓地没有那么快卖出去，资金成了问题；墓地的逻辑是逐步拿地，滚动开发。”

　　福寿园是行业龙头，其官网显示，可供出售的墓地类型多样，包括艺术墓区、树葬、传统墓区、草坪葬等。

　　例如定制艺术墓，职业设计师会根据客户生前的职业、生平经历、个人爱好等设计墓碑，最高可达50万元一座。

　　根据年报数据，2022年，福寿园共销售经营性墓穴13254个，按照15.63亿元的收入计算，单个墓穴均价为11.8万元，同比增长超6%。

　　相比水涨船高的墓地销售价格，福寿园早年的土地成本极低。

　　据媒体报道，2001年之前，公墓用地国家划拨，40万平方米的上海福寿园，土地成本仅190元/平方米。这和高昂售价之间，形成极为可观的溢价。

　　福寿园方面表示，截至2022年底，剩余可开发墓室的土地面积约262万平方米，按目前的建设速度估算，还可以卖67年。

　　“早年殡葬改革，土地基本划拨或者租赁，会有高利润率。现在，很多地方政府规定，经营性墓地通过招拍挂方式获得土地，才可以根据市场调节价格。”

　　前述业内人士解释，行业处于高利润阶段，规范化后，行业平均利润会稳定在一个更合理的区间。

　　殡葬“互联网+”

　　福寿园在为“身后事”寻找更多的可能性。

　　财报显示，截至2022年末，福寿园净现金为24.3亿元，有息负债比率为0.5%，并购不差钱。

　　据券商统计，2014年-2022年，福寿园与墓地相关的并购活动高达23次，金额为20.6亿元。

　　资金和资源两手硬的福寿园，忙着拓城提高市占率，打通业务链。

　　2015年，福寿园提供“生前契约”业务，希望吸引那些及早安排好自己身后事的人，提早锁定客户，为殡仪和墓园板块储备稳定的客源。

　　人们生前就可以和福寿园签立合约，约定自己或亲人逝世后开展殡葬礼仪服务的具体细节，包括临终关怀、遗体接送、灵堂搭建、告别仪式及法律咨询等相关后续服务。

　　去年，福寿园的生前契约签约量创新高，年内累计签约16759份合约，较上年增加21.8%。

　　董事长白晓江提出，将福寿园的定位从“殡葬综合服务商”，延伸为“殡葬及生命科技服务提供商”。

　　疫情期间线下祭扫服务关停，福寿园就推出“福寿云”云祭扫平台。

　　用户远程下达指令，通过VR看墓、云商城或者代客守灵、云讣告等方式，“在线”祭奠。

　　2022年，福寿园又发布了“数字陵园·慧心谷”项目，1比1复刻实体陵园，用户可以为逝者建造线上3D纪念馆，数字化存储记忆信息，甚至以数字人的形态与亲人对话。

　　在最近的业绩会上，福寿园还表示，计划和中国版ChatGPT进行合作，实现数字化AI客服。

　　前述行业人士表示，很多人觉得墓地生意暴利，是因为企业方不会主动宣传低价公墓，大量公益性公墓也未得到开放。

　　“行业远未到成熟状态，制度设计上可以有突破，比如增加公益性公墓供给，这样供需会得到重新调整。”

　　记者丨谢之迎韩璐编辑丨谭璐

　　来源：21世纪商业评论

　　（转自：21世纪商业评论）