76万一平米 墓地秒杀一线城市房价,是谁造就了天价墓地?

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  2023年4月5日(农历2023年闰2月15日),76万一平米,墓地秒杀一线城市房价。

  76万一平米,墓地秒杀一线城市房价,网友:真心贵。

  

北京时间2023年4月5日,清明时节,“天价”墓地话题重回视野。

  《21CBR》记者查询上海松鹤园今年3月中旬开售的新墓区,有面积0.6平方米的单/双穴墓,售价34.18万元;同面积的三穴墓,售价45.78万元。

  若换算成每平方米的价格,高达76万元,远高于上海市中心房价。

  墓地供不应求,价格还在不断往上涨。

  从国内最大的殡葬服务提供商福寿园的财报来看,其去年总营收21.72亿元,实现净利润8.11亿元,经营利润率达47.4%。

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  土地溢价

  据前瞻产业研究院测算,按照每年1000万死亡人数,平均消费支出增长8%保守计算,预计到2026年,我国殡葬行业市场规模将达到4114亿元。

  殡葬行业分为遗体处理、墓地服务、殡仪服务、其他产品销售及服务四大部分,其中墓地服务占比超50%,是复合增长率最高的业务。

  遗体处理和殡仪服务环节,多由民政部门承办,市场化机构参与程度较低。

  墓地业务则有自主定价权,可以通过“土地溢价”带来经济效益。

  一位曾收购、运营过多个公墓项目的业内人士告诉《21CBR》记者,“公墓主要是经营性和公益性,很多公益性公墓限定购买范围,导致市场供给不足。”

  另外,墓地采用一次买断,终生缴费的商业模式,销售基本不受经济周期波动影响。

  殡葬行业相对封闭,主要由国有单位占主导地位,且高度分散,70%的市场份额由国有单位控制,30%为非国营。

  在民营殡葬服务企业中,目前上市公司有五家:福寿园、福成股份、安贤园、万桐园、中国生命集团。

  到2020年,福寿园的市占率为5.8%,居首位,其余4家的市占率均不到1%。

  福寿园于1994年在上海创建,业务扩展到全国40多个城市。2022年,福寿园共运营墓园31座,殡仪设施30座。

  福寿园的收益主要来自三大业务:墓园服务、殡仪服务、其他服务。

  去年,殡仪和经营性墓园服务总量达到86248户,同比上升8.8%。

  由于疫情影响,去年绝大多数家庭在办丧事时选择从简。福寿园迎来上市至今首次营收下滑。

  全年总营收同比减少6.6%,净利润下降8.9%。

  滚动开发

  墓地及殡仪服务是低频消费,人们对于价格的敏感度较低,这使得企业可以通过各类服务增厚客单价。

  除了提价,在一般火葬流程的六大费用中,寿衣、骨灰盒、殡仪馆服务费、随葬品、招待费这五项加起来,通常占总费用的50%左右,占比最大的还是墓地。

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  墓地价格取决于拿地成本、行业进入壁垒和墓地稀缺性。

  据上述业内人士介绍,要做墓地生意,因为牌照申请流程的复杂和诸多信息不对称,存在一定资源门槛。

  另外,动辄上亿资金投入、5年起的回本周期,专业人才欠缺等问题,都劝退进入者。

  “有些地产商盲目拿地,很快就发现,墓地没有那么快卖出去,资金成了问题;墓地的逻辑是逐步拿地,滚动开发。”

  福寿园是行业龙头,其官网显示,可供出售的墓地类型多样,包括艺术墓区、树葬、传统墓区、草坪葬等。

  例如定制艺术墓,职业设计师会根据客户生前的职业、生平经历、个人爱好等设计墓碑,最高可达50万元一座。

  根据年报数据,2022年,福寿园共销售经营性墓穴13254个,按照15.63亿元的收入计算,单个墓穴均价为11.8万元,同比增长超6%。

  相比水涨船高的墓地销售价格,福寿园早年的土地成本极低。

  据媒体报道,2001年之前,公墓用地国家划拨,40万平方米的上海福寿园,土地成本仅190元/平方米。这和高昂售价之间,形成极为可观的溢价。

  福寿园方面表示,截至2022年底,剩余可开发墓室的土地面积约262万平方米,按目前的建设速度估算,还可以卖67年。

  “早年殡葬改革,土地基本划拨或者租赁,会有高利润率。现在,很多地方政府规定,经营性墓地通过招拍挂方式获得土地,才可以根据市场调节价格。”

  前述业内人士解释,行业处于高利润阶段,规范化后,行业平均利润会稳定在一个更合理的区间。

  殡葬“互联网+”

  福寿园在为“身后事”寻找更多的可能性。

  财报显示,截至2022年末,福寿园净现金为24.3亿元,有息负债比率为0.5%,并购不差钱。

  据券商统计,2014年-2022年,福寿园与墓地相关的并购活动高达23次,金额为20.6亿元。

  资金和资源两手硬的福寿园,忙着拓城提高市占率,打通业务链。

  2015年,福寿园提供“生前契约”业务,希望吸引那些及早安排好自己身后事的人,提早锁定客户,为殡仪和墓园板块储备稳定的客源。

  人们生前就可以和福寿园签立合约,约定自己或亲人逝世后开展殡葬礼仪服务的具体细节,包括临终关怀、遗体接送、灵堂搭建、告别仪式及法律咨询等相关后续服务。

  去年,福寿园的生前契约签约量创新高,年内累计签约16759份合约,较上年增加21.8%。

  董事长白晓江提出,将福寿园的定位从“殡葬综合服务商”,延伸为“殡葬及生命科技服务提供商”。

  疫情期间线下祭扫服务关停,福寿园就推出“福寿云”云祭扫平台。

  用户远程下达指令,通过VR看墓、云商城或者代客守灵、云讣告等方式,“在线”祭奠。

  2022年,福寿园又发布了“数字陵园·慧心谷”项目,1比1复刻实体陵园,用户可以为逝者建造线上3D纪念馆,数字化存储记忆信息,甚至以数字人的形态与亲人对话。

  在最近的业绩会上,福寿园还表示,计划和中国版ChatGPT进行合作,实现数字化AI客服。

  前述行业人士表示,很多人觉得墓地生意暴利,是因为企业方不会主动宣传低价公墓,大量公益性公墓也未得到开放。

  “行业远未到成熟状态,制度设计上可以有突破,比如增加公益性公墓供给,这样供需会得到重新调整。”

  记者丨谢之迎韩璐编辑丨谭璐

  来源:21世纪商业评论

  (转自:21世纪商业评论)

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